השירותים שלנו
מגוון שירותי ייעוץ משכנתאות
משכנתא לכל מטרה
משכנתא לכל מטרה טומנת בחובה מספר הגדרות, הנפוצים ביותר שבהם הם: שיפוץ דירה, השקעה בעסק, פירעון הלוואות, עזרה לילדים (ברכישת דירה, חתונה וכו'), החלפת רכב ועוד אינסוף מטרות שאותן ניתן לכלול תחת הגדרה של משכנתא לכל מטרה.
סכומים אלו ניתן לקבל תחת שעבוד של הבית הקיים שכבר רובצת עליו משכנתא (ברוב המקרים) ובכך להקל את ההוצאות הכוללות של משק הבית.
משכנתא למטרת שיפוץ
החלטתם לשפץ את הבית, שיפוץ בסדר גודל רציני, יתכן ועדיפה נטילת משכנתא ולאו דווקא הלוואה רגילה מהבנק.
היתרון המשמעותי של משכנתא במקרה הזה, הוא הפריסה הנוחה של ההחזר החודשי, לאורך זמן וכמובן הריביות הנמוכות בהשוואה להלוואה רגילה.
במקביל, בעת לקיחת משכנתא כנגד הנכס הקיים יתכן והנכס הנו נקי ממשכנתא ואז כמובן שניתן לדרוש משכנתא מכל הגופים הפיננסים במשק (בנקים או חברות ביטוח). במקרה זה יש לקיים משא ומתן במקביל מול הגורמים שצוינו מעלה, לצורך מיקסום ההצעה.
ברוב המקרים, על הנכס הקיים אותו נרצה לשעבד לטובת ההלוואה, כבר רובצת משכנתא קיימת יתכן והבנק הנוכחי אשר ממנו כבר נלקחה המשכנתא המקורית עלול לראות בנו כ"לקוחות שבויים" ולהיות פחות אטרקטיבי, נכון להיום ניתן לקבל משכנתא בדרגה שנייה ובכך להרחיב את האפשרויות שלנו על ידי משא ומתן מול בנקים וגורמי מימון נוספים כגון חברות ביטוח.
משכנתא לצורך עזרה לילדים
הילדים גדלו וכעת ברצונם לפרוס כנפיים ולעוף. אך לא פעם זוגות צעירים בתחילת דרכם, חרוצים ככל שיהיו, משתכרים היטב אבל הונם העצמי מועט.
כיום הבנקים בישראל מממנים עד 75% מגובה הדירה הנרכשת כמשכנתא (למעט מחיר למשתכן אשר מאפשר לעיתים לקבל עד 90% מימון) והזוג הצעיר מוצא עצמו ללא ההון העצמי המינימאלי הנדרש לצורך ביצוע רכישה.
במקרים אלו, ההורים יכולים למשכן את דירתם הקיימת (בין אם ממושכנת ובין אם נקייה ממשכנתא) לטובת "עזרה לילדים לרכישת דירה" וע"י כך לגייס את ההון העצמי הנדרש לזוג.
כמובן שיש לקחת בחשבון את ההיבט המשפטי ולהתייעץ עם עו"ד מתאים לצורך הגנת ההורים, למקרה בו הזוג יקלע לקשיים או יתגרש חלילה, הרי ההורים עזרו לבנם/בתם ברכישה ובעת פרידה יש להסדיר את נושא ההלוואה/מתנה אותה קיבלו הזוג הצעיר מההורים.
רכישה במשכון נכס קיים כדירה חליפית לעומת דירה נוספת
משכנתא למשפרי דיור
בעת רכישת נכס חלופי (אדם שהנו בעל דירה ומתכוון למכור אותה ולהתקדם הלאה לנכס אחר מוגדר כמשפר דיור), ניתן למשכן את הנכס הקיים ולקבל בגינו עד 50% מימון משוויו (כולל המשכנתא שכבר רובצת על הנכס, אם קיימת כזאת) ובתנאי שלא יעלה על 30% מגובה הנכס הנרכש ובמקביל לקבל עד 70% מימון כנגד הנכס הנרכש.
הערה חשובה:
המעמד הקובע הוא עת הרכישה!
אם בעת הרכישה, הייתם בעלים של דירה אותה טרם מכרתם, תוגדרו כמשפרי דיור ואז הנכם זכאים ל-70% מימון כנגד הרכישה.
אם בעת הרכישה, כבר מכרתם את דירתכם (אפילו דקה קודם לכן) הרי שבעת הרכישה לא הייתם בעלי נכס ולכן ההגדרה היא כרכישת דירה יחידה, כך שאתם זכאים לעד 75% מימון כמשכנתא.
במקרה של השקעה המוגדרת כרכישת נכס שני ומעלה, ניתן לקבל עד 50% מימון בלבד מהנכס הנרכש.
יש לשים לב לנושא המס בגין דירה שניה לעומת רכישת נכס יחיד או חלופי.
משכנתא לרכישה/בניית דירה
בשעה טובה ומוצלחת, הגיעה שעתכם לרכוש דירה ראשונה או לשפר דיור.
שנים של ציפייה וחיסכון וגם קצת עזרה מההורים, מסתכמים בגיוס ההון הראשוני ותחילתו בניית החלום.
כעת החל שלב המשא ומתן בינכם לבין הבנקים, לטובת קבלת המשכנתא המתאימה והמושלמת ביותר עבורכם שתענה על הצורך השונה של כל אחד ואחת מכם. מהו הסכום הנדרש במדויק אותו עלינו לבקש?
מהן ההשלכות של הסכומים שנבקש והשפעתם על ההחזר החודשי לאורך זמן?
האם יש לבקש סכום גבוה יותר מאשר הסכום אותו אנו צריכים במדויק?
מהו סכום ההוצאות נלוות לרכישה?
האם לצמצם ככל האפשר את הסכום המבוקש כך שלא נתקשה בהחזרים לאורך זמן?
מה נכון לנו?
במקרה של משפרי דיור, האם לבצע רכישה טרם המכירה של הנכס הקיים או שמא הפוך?
במקרה של רכישת נכס ראשון, כיצד לסנכרן את החזר המשכנתא במקביל לתשלום שכ"ד כיום? כיצד סוג הנכס שתרכשו ישפיע על סוג המשכנתא שתיקחו?
מה חשוב לדעת לפני שאנו ניגשים לבנק?
משכנתא לבניה עצמית
ההבדל העיקרי והמשמעותי במשכנתא לצורכי בנייה עצמית לבין רכישת נכס בנוי, הוא בכך שההלוואה אינה נלקחת בפעימה אחת או שתיים כפי שנהוג ברכישות אחרות.
משכנתא לבניה עצמית ניתנת בחלקים בהתאם להתקדמות הבניה, ולכן עליכם לקחת בחשבון את העובדה כי מדובר במשכנתא שיש לתכנן לאורך זמן.
ראשית, משכנתא בגין רכישת הקרקע והוצאות פיתוח למיניהם, רק לאחר קבלת הבעלות בקרקע יש לקחת בחשבון את עלות הבניה הישירה ובנוסף אליה לשכר טרחת יועצים כגון אדריכלים, מעצבים, קבלני ביצוע, מפקחים, מהנדסים וכו'.
את כל אלה צריך להביא בחשבון כאשר נוטלים את המשכנתא ולדעת לתכנן אותה נכון הן ברמת הסכום המתאים, שווי הנכס בסיומה של יום כגמור (ללא רווח יזמי) וכמובן הן בשלבים אותם הבנק מאפשר לשחרר את הכספים בהתאם להתקדמות הבניה.
שימו לב כי חייב להתקיים יחס מסוים בין הונכם העצמי, למשכנתא לבין מצב הנכס בפועל בכל משיכה בהתאם לדו"ח השמאי שבוצע בתחילה.
הערה חשובה: יש לקחת בחשבון את עלות מס הרכישה.
בעת רכישה דירה חליפית (מכירה וקניה) קיימים פטורים למיניהם בעלות מס הרכישה.
בעת רכישת קרקע, אין פטורים במס הרכישה והוא יחושב החל מהשקל הראשון של שווי הקרקע.
משכנתא לרכישת דירה יד שנייה
לעומת דירה חדשה מקבלן, דירה יד שניה כבר קיימת, ניתן לראותה פיזית ולתכנן בה כל שינוי מראש באופן מדויק. תוכלו להוריד דאגה אחת מליבכם, בכל הנוגע לשאלת מועד המסירה, הוא נקוב בחוזה הרכישה. עם זאת, רכישת דירה קיימת, מחייבת את התאמתה לצרכים שלכם. נדיר מאוד שתמצאו דירה שהיא בדיוק הטעם שלכם ואין בה כמעט מה לשפץ. את השיפוץ הזה אתם חייבים לקחת בחשבון כשאתם ניגשים לבנקים לבקש משכנתא. העריכו את השיפוץ ביסודיות. אם אין באפשרותכם להעריך, היעזרו בבעל מקצוע.
שיערוך לא מדויק, עלול להשאיר אתכם בבור עמוק של אלפי שקלים.
הוצאות נלוות לרכישה כגון שיפוץ, מס רכישה, תיווך, תשלום לעו"ד וכו' אינו נכלל בסכום המשכנתא אותו הבנק יאפשר לכם לקחת, סכומים לא מבוטלים אלו הנם חלק מהונכם העצמי לרכישה.
משכנתא לרכישת דירה חדשה מקבלן
לרכישת דירה מקבלן יתרונות רבים, אתם קונים דירה שהיא בדיוק הטעם שלכם, יש לכם מקום לבקשות, שדרוגים ועיצוב משלכם.
עם זאת, מדובר בדירה "על הנייר", הפרויקט אינו מוכן, הוא נמצא בשלבים מוקדמים יחסית ואפילו אם הבניה לקראת סיום הרי שעד שאתם לא נכנסים עם המזוודות זה לא נגמר.
כאשר לוקחים משכנתא עבור דירה חדשה מקבלן, חשוב לקחת בחשבון מספר דברים חשובים, שעלולים להציל אתכם בהמשך, לדוגמה: מיהו היזם? מיהו הקבלן המבצע בפועל את הפרויקט? האם יש בנק מלווה לפרויקט? מה יקרה חלילה אם הקבלן יקלע לקשיים במהלך הבניה ומה מעמדכם במצב כזה? יתכן והטעם שלכם יקר והקרמיקה שהתאהבתם בה היא דווקא הקרמיקה היקרה ביותר בקטלוג? וכן גם האסלות המרחפות והברזים, הם לא לגמרי היו במסגרת התקציב הראשוני, האם ההוצאות הנוספות יכללו במסגרת המשכנתא או שמא הוצאות אלו יכללו כחלק מההון העצמי? ומה קורה במצב בו אתם מתחילים לשלם משכנתא אך עדיין לא קיבלתם מפתח?! האם אתם מסוגלים לשלם במקביל שכירות או משכנתא בגין הדירה הקיימת שטרם נמכרה?
חיסרון בולט ברכישת דירה מקבלן הוא נושא הצמדת מחיר הנכס למדד תשומות הבניה, האם להשלים את מלוא הרכישה כבר כעת וכך להימנע מהחשיפה למדד או שמא לקחת משכנתא בחלקים וע"י כך להישאר חשוף למדד אבל מאידך לא להתחיל לשלם משכנתא במלואה במקביל, מה נכון יותר? מה יקל עלינו בסופו של דבר?
מה נעשה אם הקבלן יתעכב במסירת הדירה? האם אני זכאי לפיצוי כלשהו?
